前言：同樣一塊地，能貸多少差很大
你知道嗎？同樣是一塊地，有人能貸七八成，有人卻只能貸三成。很多人第一次聽到銀行報的貸款額度，都會驚訝：「咦？不是看市價嗎？」其實銀行並不是不想借，而是要確保三件事：能借、能還、能賣得出去。這三件事都沒問題，貸款才會順利通過。
土地貸款並不是單純拿地換錢，它背後有一套嚴謹的評估邏輯。從地目、臨路、產權到還款能力，每個條件都會影響最終能貸的成數。如果再加上土地二胎（也就是第二順位抵押），條件就更細。這篇文章會用實際案例，帶你搞懂銀行怎麼看土地貸款，哪些因素會拉高或壓低額度，以及申請前該怎麼準備，讓你的土地價值不被低估。
一、土地貸款成數怎麼算？原理比你想的複雜
多數人會以為「土地市價高，就能貸多一點」，但實際上，銀行評估的是「安全價值」——也就是即使市場波動，銀行拍賣後仍能回收成本的價格。這個概念，決定了你能貸多少。
1-1 不同地目的貸款潛力差異
土地的第一個關鍵條件，就是「地目」。它代表這塊地能不能開發、能不能使用，也就直接決定了銀行願意借多少。| 地目類型 | 特性與常見貸款成數 | 立岱專員觀察重點 |
|---|---|---|
| 建地 | 可建築、變現性高，成數約7～8成 | 最受銀行青睞，臨路越寬越好 |
| 農地 | 受農業法規限制，成數約4～6成 | 若有農舍使用或臨路，可提高核貸意願 |
| 林地、墓地 | 用途受限、交易稀少，成數約3成以下 | 銀行多半保守，部分甚至不承作 |
| 工業地 | 區段行情高但流通性低，成數約6成 | 須看工業區性質與市場交易熱度 |
舉例來說，一塊市價一千萬的建地，銀行可能願意貸到七百萬；但如果是農地，可能只願意給四百萬；至於林地或墓地，甚至會直接婉拒。關鍵不在地價，而在「能不能被使用、能不能變現」。
1-2 地段與可建性：臨路寬一公尺，成數差十萬
地段與臨路條件，是決定貸款高低的另一個關鍵。簡單看三件事就好：
- 使用便利度：臨路寬、出入口明確、地勢平坦的地，代表可開發、可轉手。
- 區域成熟度：周邊有學校、市場或幹道，銀行會認為流通性強。
- 地形完整度：地形方正、沒被分割太細，評分自然高。
1-3 產權與共有人：一紙同意書，決定能不能貸
產權問題，是許多人在申請土地貸款時最容易忽略的關鍵。不少人手上的土地是家族共有，一張權狀上寫著好幾個名字，看似沒問題，但只要有一位共有人不同意，銀行幾乎不會承作。
原因很簡單——只要未來有拍賣、分割糾紛，風險就會落在銀行身上。
🔷常見三種情況：
✅ 所有人都願意簽同意書 → 最順利，可直接送件。
⚠️ 部分拒簽 → 可依持分比例嘗試「持分貸款」，但成數較低。
❌ 無法聯繫或拒簽 → 銀行多半退件，建議先由立岱顧問協助確認產權。
有時候，就差這一張「共有人同意書」，整個案子的核貸結果就天差地遠。申請前先釐清共有人意願，比急著送件還重要。
二、土地鑑價的五大關鍵因素
土地貸款的額度高低，其實大多是鑑價決定的。估價師會從地目、地段、交通、法規、市場交易五個面向去判斷。以下是最常影響成數的五大關鍵。2-1 市場行情與交易紀錄
銀行在放款前最怕一件事——賣不出去。所以估價師在評估時，會查看該區域近半年內的成交紀錄。如果那一帶交易活躍、行情穩定，估價自然漂亮。反之，若地點偏遠、交易稀少，估價會被打折。有些人會拿著「實價登錄」去對比，發現銀行估的金額低很多，這是因為銀行看的不是最高價，而是「安全價格」——假設明天真的要拍賣，這塊地能立刻變現的合理價位。2-2 臨路與地形條件
土地若臨大馬路、方正完整、可直接開發，估價會高出一截。 但若巷弄太窄、無法規劃出車道，甚至被夾在兩塊地之間，估價就會被壓低。在實務上，很多案件會因「地勢」吃虧——例如坡地、低窪地、靠近排水溝、或進出受限。估價師會將開發難度列入風險評估中，所以即使地價看似不錯，實際成數還是有限。2-3 地目使用限制
農地、林地、墓地、保護區這類土地，因法規限制較多，變現能力低，銀行往往不願放款。但若申請人能提出土地實際用途（例如農地有臨路或設有農舍），或有明確的開發計畫書，鑑價結果有時能再往上調。2-4 產權與法定狀態
若土地上有查封、抵押、限制登記、共有等問題，估價一定受影響。銀行會將這些視為「潛在法律風險」。立岱顧問專員通常會先協助查閱謄本，確認產權是否清晰。如果發現有查封紀錄，也能透過專業流程協助撤封或調整設定順位，讓貸款仍有機會申請。2-5 區段發展與增值潛力
估價師除了看現況，也會評估「未來性」。 如果土地位於未來開發區、捷運延伸線、或新興工業區旁，因具備增值潛力，銀行會給出較好的成數。相反地，偏遠地區即使地大，估價也不一定高。這就是為什麼同樣100坪的建地，在新竹可能能貸到八成，在屏東可能只有六成。三、土地二胎：讓剩餘價值再被活化
有些人會問：「土地已經貸過一次，還能再貸嗎？」答案是——可以，只要你的條件允許。
土地二胎指的是在第一順位貸款未結清的情況下，再設定第二順位抵押權。常見的原因包括資金週轉、整合高利貸或卡債、甚至家庭醫療支出。它最大的優點是「不用清償原貸，就能再取得資金」。
可貸空間公式：
土地鑑價 × 可貸成數 − 一胎餘額 ＝ 可貸金額
假設土地估價1,000萬、成數80%、一胎尚欠500萬，剩餘可貸空間約300萬。這筆資金能靈活用於整合債務或家庭支出，但要記得：二胎利率略高、還款壓力也更大。
送件前請先檢查三件事：
- 一胎餘額剩多少？
- 土地殘值夠不夠？
- 收入能不能撐住新月付？
五、選對貸款諮詢，讓流程更順更穩
土地貸款不像房貸那麼單純，從估價、文件準備、信用檢查，到銀行媒合，每一步都需要經驗。
很多人自己跑流程，結果卡在文件不齊、估價偏低、或聯徵查太多次而扣分。這些狀況只要前期規劃得當，其實都能避免。
立岱專員在處理這類案件時，通常會幫客戶先做三件事：
預先估算可貸額度與條件
幫你確認土地價值、殘值與可貸成數，避免送件白跑。
整理文件與產權狀況
協助準備權狀影本、謄本、地籍圖，確保送件一次到位。
媒合最合適的銀行或融資機構
根據地目、區段、還款條件配對最可能核貸的單位。
這樣的協助，不只是節省時間，更能避免多頭送件造成信用扣分。對首次申請土地貸款的人來說，專業顧問的角色，就像是導航，讓整個過程更有方向。
六、常見問題 FAQ
Q1：為什麼明明同一區、同樣地目，我的土地貸款成數卻比別人低？成數高低除了看地目，還跟「臨路條件、產權完整度、過去估價紀錄」有關。 舉例來說，兩塊同樣是建地，一塊臨八米路、一塊臨巷道；或一塊是單一持有人、一塊是三人共有，估價師在安全性評分上就會拉出差距。
Q2：土地二胎的利率為什麼比一胎高這麼多？真的划算嗎？利率高，是因為順位在後、風險更大。 銀行在拍賣時會先償還一胎債權，所以二胎自然要「用利率換風險」。 但若條件規劃得當，二胎反而能成為靈活週轉工具。
Q3：土地鑑價會不會被低估？能自己影響嗎？會，而且比你想的常見。常見原因是資料不完整或地籍資訊過舊。 例如沒附上臨路證明、地籍圖未更新、或有現況改善卻沒登記（像整地、設圍牆），估價師就會以保守條件計算。
想提高鑑價，可以提前準備：
- 最新地籍圖與謄本
- 現場照片（含臨路、平面地勢）
- 若有臨路或開發潛力，附上佐證資料
估價師不是惡意壓價，他只是根據文件「最保守」地評分。資料越完整，估價越接近實際市值。
Q4：申請土地貸款時，最容易被退件的原因是什麼？最多見的不是條件不好，而是「申請順序錯了」。 像有人同時送件三家銀行，導致聯徵紀錄太密集； 或先送房貸、後送土地貸款，結果抵押順位被佔滿。 另外，文件不齊也是大問題——謄本沒更新、權狀沒影本、地籍圖缺頁，系統一看就退件。 若找立岱顧問協助，通常會先幫你盤點申請順序與文件完整性，確保第一次送件就能過。