手上明明有房子，市值也不低，可一旦需要用錢，就被銀行各種限制卡住。
「額度不夠」、「條件不符」、「資料不齊」——聽起來複雜，其實背後都有跡可循。
不動產貸款並沒有想像中那麼困難，只要了解銀行在評估什麼、怎麼看鑑價與還款能力，就能提早準備、提高核貸通過率。
無論是房屋增貸還是房屋二胎，只要方向對、資料齊，房產就能成為靈活又安全的資金後盾。
一、房貸額度怎麼決定？兩個核心條件影響核貸結果
1-1 「房屋鑑價」決定可貸金額的第一步
想知道銀行能貸多少錢，得先看「鑑價」。
這個步驟會由估價師根據地段、屋齡、屋況、市場行情等條件， 評估房屋的實際價值，也就是銀行認為可作為抵押的金額。
一般銀行會以鑑價的 80%～90% 作為核貸依據。假設房子的市場行情是 1,000 萬，鑑價出來是 900 萬， 以 85% 成數計算，可貸上限大約是 765 萬。 這也是為什麼有時候明明覺得房價很高，但貸下來金額卻差了一大截。
🔷影響鑑價的因素其實不少：
地段與交通：靠近捷運、學區、商圈的物件，價值自然較高。
屋齡與用途：屋齡越新、用途明確（像是自住），鑑價越高。
建物條件與屋況：採光、樓層、格局、維護狀況都會影響估值。
市場行情：區域成交價高、交易活絡的地方，鑑價通常也會上修。
1-2 還款能力：銀行評估的另一個關鍵面向
除了鑑價，銀行最在意的就是申請人的「還得起」能力。畢竟房子只是抵押品，能穩定還款才是關鍵。
銀行主要會看以下幾項條件：
| 評估項目 | 審查重點 |
|---|---|
| 信用紀錄 | 是否有遲繳、協商、循環過高等紀錄 |
| 收入穩定性 | 是否有固定薪轉、報稅資料或營收證明 |
| 負債比 | 信貸、車貸、卡債總額是否過高 |
若信用良好、收入穩定，核貸成功率自然更高。若曾有信用瑕疵，也不代表完全沒機會，只要能提出穩定收入證明、說明還款規劃， 銀行仍可能願意承作。
立岱常見的做法，是協助客戶先檢視財務條件、確認各家銀行的承作範圍，再選出條件最適合的管道，讓案件更貼近核貸標準。
1-3 評估前必備的重要資料－權狀影本
想要做初步估價，必須先準備土地或建物的權狀影本。估價師會依地號、建號等資訊進行初評， 確認房屋所在地、屋齡與坪數，才能評估可貸範圍。
權狀影本並不會造成資料外洩風險。像立岱這類合法顧問公司，會將文件加密存檔、限制內部使用， 確保資料安全。
立岱提供免費的初步鑑價服務，讓申請人在送件前就能掌握房屋條件與額度潛力，避免因資料不足或方向錯誤而被退件。
二、房屋鑑價的四大關鍵要素
房屋鑑價直接決定可貸額度的上限，掌握評估邏輯，就能提前調整條件，讓核貸更順利。
2-1 鑑價評估的四個主要面向
1️⃣ 地段與交通便利性
交通越方便、生活機能越完整，鑑價越高。捷運宅、學區宅、商圈宅都屬於高評分地段。
2️⃣ 屋齡與用途
屋齡越新越吃香；若是自住型物件，銀行更傾向給較高成數。相反地，頂樓加蓋、投資型套房等，銀行普遍會保守評估。
3️⃣ 建物條件與屋況維護
採光、樓層、格局、屋況整潔度都會被納入評估。若屋主能在估價前簡單整理、修繕或拍攝現況照片， 對整體鑑價印象會有加分效果。
4️⃣ 市場行情與區域成交紀錄
估價師會比對近三個月的區域成交資料，市場越熱絡、房價越穩定的地方，鑑價通常也越高。
2-2 房屋殘值不足時怎麼應對呢？
不少人會遇到這種情況：房貸才繳幾年，想房貸增貸卻被告知「殘值不足」。這就是房屋剩餘價值不夠用來追加貸款，這時候可以考慮「房屋二胎」。它的做法是利用房子的剩餘價值，再設定第二順位抵押權，以現有鑑價減去一胎房貸餘額，取出可用資金。舉例來說，若房屋鑑價為 1000 萬，一胎貸款餘額 600 萬，以85%成數計算，剩餘可貸空間約 250 萬。
🔷房屋二胎的優勢是：
利率通常比信用貸款低
可用於整合高利貸款或資金週轉
還款方式可彈性規劃
三、房屋二胎的可貸空間與計算邏輯
3-1 二胎額度怎麼算？
在無法房貸增貸的情況下，許多人會改以房屋二胎貸款來活化資金，這類貸款是建立在「剩餘殘值」上的資金運用方式。
計算公式很簡單：
房屋鑑價 × 可貸成數 − 一胎房貸餘額 = 二胎可貸金額
以鑑價 1000 萬、可貸成數 85%、一胎餘額 600 萬為例，可貸空間約為 250 萬。這筆資金可用於債務整合、創業週轉、家庭支出等，靈活度比多數融資方案都高。
3-2 房屋二胎 vs 信用貸款
| 項目 | 房屋二胎 | 信用貸款 |
|---|---|---|
| 是否需抵押 | 需以房屋作抵押 | 無抵押 |
| 核貸額度 | 可達數百萬 | 依收入約月薪22倍 |
| 利率 | 約3～8% | 約6～12% |
| 還款期限 | 可長達10～20年 | 約3～7年 |
| 適用對象 | 有房產、需整合高利負債者 | 小額週轉或臨時支出者 |
若資金需求較大，房屋二胎在利率與期限上都有優勢。 比起高利信貸，它更穩定、安全，也更容易規劃長期財務。
3-3 信用瑕疵對二胎貸款的影響
雖然房屋二胎對信用要求較寬鬆，但仍會參考信用紀錄。若曾有遲繳或協商紀錄，建議提前整理財力資料，例如薪轉明細、扣繳憑單或營業收入證明，讓銀行看到穩定的還款能力。
立岱的顧問團隊會針對不同情況提供建議，幫助客戶找到願意承作的機構，讓貸款更有機會通過。
四、立岱如何協助提高額度與加快撥款
4-1 彈性貸款成數與期數
立岱的優勢在於「彈性」。無論是房貸增貸或房屋二胎，都能依條件設計不同的貸款成數與期數，讓資金運用更靈活， 在「額度高」與「月付輕」之間找到最合適的平衡，這對需要週轉或想減輕負擔的申請人來說特別重要。
4-2 文件輔導與條件補強
很多申請人被退件，不是條件不好，而是資料準備不夠完整。
立岱會協助檢查資產文件，提供補強建議，像是：
屋況照片或估價報告
共有人同意書
薪轉、報稅、扣繳資料
補齊這些細節，往往能讓核貸速度與成功率明顯提升。
4-3 撥款效率與實際時程
一般銀行的轉增貸約需 7～10 個工作天， 若文件不齊可能拖至三週。
立岱的團隊能依案件急迫程度安排流程， 最快 1 天即可撥款，協助申請人快速取得所需資金。
七、 常見問題FAQ
Q1：房子還有貸款，真的能再貸一次嗎？
其實可以喔。只要房子還有「殘值空間」能再設定第二順位， 而且收入穩、信用沒有太糟，大多都有機會申請到房屋二胎。 不過每家銀行評估不同，最好先讓專業顧問幫你算過額度再動作， 省得白跑一趟、被拒還傷信用。
Q2：二胎利率會不會很高？感覺風險好大。
多數人都會這樣想，但實際上沒有想像中可怕。 二胎的利率確實比一胎略高一點，但還是比信用貸款或民間融資低。 只要條件穩、物件好，利率通常能談在合理範圍。 簡單說，只要找對管道，二胎其實是挺安全的選擇。
Q3：我卡債一堆、信貸又多，房子能幫上忙嗎？
如果有房產，那真的可以喘口氣。
很多人會用房屋二胎或增貸，把名下高利貸款整合成一筆。 雖然聽起來像在借更多，但利率拉低、月付變少，壓力反而更輕。 關鍵是算清楚每月現金流，別讓還款比收入還重就好。
Q4：土地也能貸嗎？還是一定要有房子？
土地可以，但條件會比房屋多看幾項。 像地目是不是建地、有沒有臨路、能不能建屋，還有是不是共有土地，這些都會影響成數。 不過如果用途明確、產權乾淨，其實核貸難度也沒那麼高。
Q5：想申請增貸，要先準備什麼？
大致上需要身份證、土地建物權狀影本、薪轉或報稅資料， 還有目前的房貸明細。 如果是共有物件，就要共有人同意書。 這些東西看起來多，其實都很好準備， 提早整理好，流程真的會快很多。
有房、有土地卻不知道怎麼評估額度？由專人協助你快速規劃房貸增貸、房屋二胎與不動產貸款方案！